Kentsel Dönüşüm Sürecinde Malik Haklarının Korunması: Hukuki Çerçeve ve Sözleşme Mimarisi

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve bu Kanun kapsamında çıkarılan Uygulama Yönetmeliği, ülkemizdeki yapı stokunun yenilenmesini hedefleyen kapsamlı bir hukuki çerçeve oluşturmuştur. 7471 sayılı Kanun ile 9 Kasım 2023 tarihinde getirilen köklü değişiklikler ve takip eden yönetmelik tadilleri, sürecin idari ağırlığını artırmış; karar alma, tebligat ve uygulama mekanizmalarını maddi anlamda hızlandırmıştır. Ne var ki sürecin hızlanması, beraberinde malik haklarının daha kısa sürelerde ve daha karmaşık prosedürler içinde korunması zorunluluğunu doğurmaktadır. Bu rehber; gayrimenkul ve inşaat hukuku uygulamamızdan süzülen tecrübeyi esas alarak, kentsel dönüşüm sürecinde malik perspektifinden değerlendirilmesi gereken hukuki düğümleri sistematik biçimde ele almakta; özellikle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin müzakeresinde dikkat edilmesi gereken esaslı unsurları, güncel mevzuat ve Yargıtay içtihatları ışığında tartışmaya açmaktadır.

Yasal Çerçeve: 6306 Sayılı Kanun ve 2023 Sonrası Değişiklikler

Kentsel dönüşüm sürecinin omurgasını oluşturan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, 31.05.2012 tarih ve 28309 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Kanunun temel amacı, m. 1 hükmünde ifade edildiği üzere, "afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemek"tir. Kanunun uygulanmasına ilişkin esaslar ise 15.12.2012 tarih ve 28498 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan ve sonrasında defalarca değişikliğe uğrayan Uygulama Yönetmeliği'nde düzenlenmiştir; son kapsamlı değişiklik 13.12.2024 tarih ve 32751 sayılı Resmî Gazete ile gerçekleştirilmiştir.

09.11.2023 tarihinde yürürlüğe giren 7471 sayılı "Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun", mevcut sistemi kapsamlı biçimde yeniden yapılandırmıştır. Bu değişiklik paketinin en kritik unsurları; karar alma usulüne ilişkin çoğunluk eşiğinin düşürülmesi, anlaşmayan paydaşların hisselerinin satışına ilişkin yeni mekanizmaların getirilmesi ve idarenin re'sen müdahale yetkilerinin genişletilmesi olarak sıralanabilir.

Daha önceki sistemde maliklerin 2/3 çoğunluğu aranırken, 7471 sayılı Kanun ile 6306 sayılı Kanun m. 6/1 hükmünde yapılan değişiklikle bu eşik salt çoğunluğa, yani arsa paylarının yarıdan fazlasına, indirilmiştir. Söz konusu değişiklik, dönüşümün önündeki en temel tıkanma noktası olan anlaşmazlık sorununu büyük ölçüde aşmış; öte yandan azınlık konumundaki maliklerin hukuki güvencelerinin daha titiz biçimde gözetilmesini zorunlu kılmıştır. Salt çoğunluğun seçtiği yüklenici ve akdettiği sözleşme, karara katılmayan azınlık maliki de bağlamakta; aksi halde azınlık malikinin payı 6306 sayılı Kanun m. 6/A ve Uygulama Yönetmeliği m. 15/A hükümleri çerçevesinde açık artırma veya kapalı teklif yoluyla satış sürecine alınmaktadır.

2024 yılında Uygulama Yönetmeliği m. 13/9-c hükmünde yapılan değişiklikle, İdareye yatırılması gereken teminat oranı yapı yaklaşık maliyet bedelinin %3'ünden %6'sına çıkarılmıştır. Bununla birlikte aynı yönetmeliğin m. 13/9-ğ hükmü uyarınca, yüklenicinin Bina Tamamlama Sigortası (BTS) yaptırması halinde idari teminat zorunluluğundan muafiyet öngörülmüştür. Bu düzenleme, hem malik haklarının korunması hem de yüklenicinin nakit yükünün azaltılması amacına yönelik dengeli bir araç oluşturmaktadır.

Belirtmek gerekir ki kentsel dönüşüm süreçleri, münhasıran 6306 sayılı Kanun kapsamında değerlendirilemez. Sürecin farklı aşamalarında 3194 sayılı İmar Kanunu, 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun, 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu (özellikle taşınmaz mülkiyeti ve kat mülkiyeti hükümleri), 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (özellikle eser sözleşmesine ilişkin m. 470 vd. ile satış vaadine ilişkin hükümler), 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ve 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu hükümleri devreye girmektedir. Bu çok katmanlı mevzuat manzarası, sürecin münferit hukuk dallarına hakim olmaktan ziyade bütünsel bir gayrimenkul ve inşaat hukuku perspektifinden ele alınmasını zorunlu kılmaktadır.

Sürecin Altı Aşaması

Kentsel dönüşüm sürecini, arsa sahibi perspektifinden altı aşamada özetlemek mümkündür:

1. Riskli Yapı Tespiti

Süreç, Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluşun yapıdan karot örnekleri alarak hazırladığı teknik rapor ile başlar. Tek bir malikin başvurusu raporun düzenlenmesi için yeterlidir; sonuç tüm yapıyı bağlar. Rapor olumlu sonuçlanırsa Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı sistemine kaydedilir ve maliklere tebliğ edilir.

2. İtiraz ve Kesinleşme

Maliklerin, raporun tebliğinden itibaren on beş gün içinde İl Müdürlüğü bünyesindeki Teknik Heyete itiraz hakkı vardır. Teknik Heyet kararı kesindir; teknik yönden mahkemeye taşınması mümkün değildir, yalnızca usul yönünden idari yargıya başvurulabilir. Bu nedenle itiraz aşaması, alanında uzman bir inşaat mühendisi ile birlikte yürütülmelidir.

3. Tahliye

Riskli yapı kararı kesinleştiğinde maliklere kural olarak altmış (60) günlük tahliye süresi verilir; zorunlu hallerde otuz gün uzatılabilir, ancak toplam süre doksan günü geçemez. Tahliye edilmeyen yapılarda elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri kesilerek zorla tahliye yoluna gidilebilir. Bu işlemler idari nitelik taşıdığından, yargısal yolla durdurulması son derece güçtür.

4. Müteahhit Seçimi ve Sözleşme

Sürecin en kritik aşamasıdır. Salt çoğunluğa sahip malikler bir müteahhit seçer ve onunla bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi (KKİS) akdeder. Sözleşme, noter huzurunda düzenleme şeklinde imzalanmalı ve tapu kütüğüne şerh ettirilmelidir. Aşağıdaki bölümde bu sözleşmede dikkat edilmesi gereken yedi kritik nokta detaylandırılmaktadır.

5. İnşaat

Yıkım, inşaat ruhsatı, kat irtifakı tesisi ve yapım aşamalarını kapsar. Bu süreçte Yapı Denetim Firması bağımsız bir denetçi olarak görev yapar; her aşamanın hakediş raporları, sözleşmenin kademeli devir mekanizmasının tetikleyicisi olur. Arsa sahibinin teknik müşaviri aracılığıyla şantiyeyi denetleme hakkı sözleşmeyle güvence altına alınmalıdır.

6. İskan, Kat Mülkiyeti ve Anahtar Teslim

İnşaatın tamamlanmasının ardından yapı kullanma izin belgesi (iskan) alınır, kat irtifaklı tapular kat mülkiyetine dönüştürülür ve bağımsız bölümler anahtar teslim esasına göre maliklere teslim edilir. Bu aşamada düzenlenecek teslim tutanağı, eksik ve ayıplı işlerin tespit edilebilmesi açısından hayati bir belgedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Yedi Kritik Madde

Müteahhidin masaya getirdiği taslak sözleşmeler, çoğunlukla müteahhit lehine kurgulanmış standart metinlerdir. Arsa sahibini koruyan bir sözleşmenin aşağıdaki yedi noktada özen göstermesi şarttır:

1. Süre ve Kesin Vade

İnşaat ruhsatı alma süresi ve ruhsat sonrası tamamlama süresi sözleşmede açıkça yazılmalı; toplam azami süre Türk Borçlar Kanunu m. 124/3 anlamında kesin vade olarak nitelendirilmelidir. TBK m. 117/2 uyarınca, borcun ifa edileceği gün sözleşmede belirlenmişse ya da hal ve şartlardan ifa zamanının belirlenmiş olduğu sonucu çıkıyorsa, borçlu o günün geçmesiyle temerrüde düşmüş olur. Bu çerçevede kesin vadenin sonunda yüklenicinin temerrüde düşmüş sayılması için ayrıca ihtara gerek kalmaz; bu durum, alacaklı konumundaki arsa sahibine ciddi bir zaman ve ispat avantajı sağlar. Süre uzatımı talepleri ise yalnızca mücbir sebep halleri ile yüklenicinin kusurundan kaynaklanmayan ve idare nezdinde geciken işlemlere hasredilmeli; uzatımın somut belge ile kanıtlanması ve yazılı bildirimi şart koşulmalıdır.

2. Gecikme Tazminatı ve Cezai Şart

Türk Borçlar Kanunu m. 179 vd. hükümleri çerçevesinde cezai şart, alacaklının asıl alacağına ek olarak borçludan ifa veya tazminat istemesini sağlayan, sözleşme özgürlüğü kapsamında kararlaştırılan bir yaptırımdır. TBK m. 180/II uyarınca alacaklı, uğradığı zarar cezai şart tutarını aşıyorsa fazlasını da talep edebilir; ancak bu fazlalığın ispat yükü alacaklıdadır. Bu çerçevede sözleşmeye konulan gecikme tazminatı ve cezai şart tutarları, hem caydırıcı hem de mahkemece TBK m. 182/III gereği indirilmeyecek ölçüde projeyle orantılı olmalıdır.

Aylık gecikme tazminatı, projenin büyüklüğüne orantılı belirlenmelidir; örneğin yetmiş bağımsız bölümlü bir projede sembolik sayılabilecek tutarlar (250.000 TL gibi), mahkemede yeterli caydırıcılığı sağlamaz. Tazminat tutarı, arsa sahibine isabet edecek bağımsız bölümlerin rayiç kira bedelleri toplamından az olmamak üzere belirlenmeli ve Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) ile her yıl güncellenmelidir. Esaslı ihlaller (haksız fesih, inşaata uzun süreli ara verme, devir yasağına aykırılık vb.) için bağımsız bir cezai şart kalemi (örneğin 15.000.000 TL düzeyinde) düzenlenmeli; bu tutar Yİ-ÜFE ile güncellenmelidir.

Gecikme tazminatı ve cezai şartın birbirinden bağımsız olduğunun ve ayrı ayrı talep edilebileceğinin sözleşmeye yazılması; ayrıca aşkın zarar talep hakkının saklı tutulması, TBK m. 180/II'nin işlerliğini güvence altına alır.

3. Bağımsız Bölüm Paylaşımı

Paylaşım oranının (örneğin %50-%50) sözleşmeye yazılması yeterli değildir. Her bağımsız bölümün numarası, katı, m²'si, cephesi ve eklentilerinin (otopark, depo) yer aldığı bir Bağımsız Bölüm Paylaşım Tablosu proje onayı sonrasında düzenlenmeli ve sözleşmenin eki yapılmalıdır. Paylaşımda anlaşmazlık çıkması halinde SPK lisanslı bir gayrimenkul değerleme şirketinden iki ayrı eşit değerli liste hazırlatılması ve arsa sahibinin istediğini seçmesi mekanizması, hakkaniyetin korunmasının en etkili yoludur.

4. Vekaletname Sınırları

Müteahhide imar takibi için verilecek vekaletname, kapsamı açıkça sınırlanmış bir iş takip vekaletnamesi olmalıdır. Arsa sahibi adına satış, ipotek tesisi, banka kredisi alma, çek-senet düzenleme, dolar veya başka bir yabancı para cinsinden senet düzenleme ve dava açma gibi yetkiler vekaletnameye kesinlikle konulmamalıdır. Uygulamada en sık görülen istismarlardan biri, geniş yetkili vekaletnameler aracılığıyla arsa sahibinin tapusu üzerine müteahhit lehine ipotek tesis edilmesidir.

5. Teknik Şartname

Sözleşmenin eki olan Teknik Şartname, binanın gerçek kalitesini belirleyen belgedir. Beton sınıfı ve donatı kalitesi statik proje ile Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY-2018)'ne ve TS EN 206'ya açıkça bağlanmalı; mantolama ve ısı yalıtımı TS 825 standardına ve Binalarda Isı Yalıtım Yönetmeliği'ne dayandırılmalıdır. Marka isimleri vermek yerine "yerli ürünlerde TSE belgesi, ithal ürünlerde CE normu" formülü ve teslimden itibaren en az üç yıl malzeme-montaj-işçilik garantisi şartı koymak, hem esnek hem de bağlayıcı bir koruma sağlar.

6. Müteahhidin Ölümü, Aczi, İflası, Tasfiye Mekanizması

Müteahhidin gerçek kişi olması halinde ölümü, tüzel kişi olması halinde iflas, konkordato veya hisselerinin yarısından fazlasının el değiştirmesi gibi durumlar için sözleşme bir tasfiye mekanizması öngörmelidir. Bu mekanizma, Yargıtay'ın 25.01.1984 tarih ve E.1983/3, K.1984/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile uyumlu olmalı; pursantaj tespiti, fazla devredilmiş arsa paylarının tapu iptal-tescil yoluyla iadesi ve cezai şart mahsubu adımlarını net biçimde düzenlemelidir.

7. Devir Yasağı ve Adi Ortaklık Sınırı

Müteahhit, sözleşmeden doğan hak ve yükümlülüklerini arsa sahiplerinin yazılı muvafakati olmaksızın üçüncü kişilere devredememeli; sözleşmenin ifası amacıyla adi ortaklık kurmak veya başka bir gerçek/tüzel kişiyle iş ortaklığı oluşturmak istemesi halinde arsa sahiplerinin oybirliği ile yazılı muvafakati aranmalıdır. Muvafakat verilse dahi, müteahhidin sorumluluğu sona ermemeli; ortaklar müteselsil sorumlu tutulmalıdır.

Kademeli Devir Modeli: Arsa Sahibinin En Güçlü Kalkanı

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa payının devri iki yoldan birisi ile yapılır. Halk arasında "İstanbul Usulü" olarak bilinen birinci yöntemde, müteahhide düşecek arsa payları işin en başında, inşaata başlanmadan tapuda devredilir. Bu yöntem müteahhide finansman kolaylığı sağlar; ancak müteahhidin bu payları üçüncü kişilere satması veya işi yarıda bırakması durumunda arsa sahibi, devrettiği payları geri almak için yıllarca süren tapu iptal-tescil davalarıyla uğraşır. Bu riski azaltmak için söz konusu paylar üzerine arsa sahibi lehine teminat ipoteği tesis edilir.

"Ankara Usulü" olarak bilinen ikinci yöntemde ise müteahhide başlangıçta hiçbir tapu devredilmez. Müteahhit, inşaatın belirli aşamalarını tamamladıkça (kat irtifakı, kaba inşaat, çatı, ince işler, iskan vb.) yapı denetim firmasının hakediş raporlarına bağlı olarak orantılı arsa payı alır. Bu modelde teminat ipoteğine gerek kalmaz; çünkü kademeli devir mekanizmasının kendisi başlı başına bir teminat işlevi görür: müteahhidin tamamlamadığı aşamaya isabet eden arsa payı, arsa sahibinin uhdesinde kalır.

Yargıtay'ın yerleşik içtihatları, eseri vücuda getirme oranında arsa payı devri ilkesini desteklemekte; müteahhidin yarıda bırakılan inşaatta ancak fiilen tamamladığı kısma isabet eden arsa payını talep edebileceğini kabul etmektedir. Kademeli devir modeli bu içtihat ile birebir uyumludur ve arsa sahibini, müteahhidin temerrüt, iflas veya ölüm gibi risklerine karşı en güçlü biçimde koruyan modeldir.

Teminat Mimarisi: BTS, İpotek ve Çek Protokolü

Müteahhide karşı korunmanın en etkili yolu, çok katmanlı bir teminat mimarisi kurmaktır. Tek bir teminat türüne bağlı kalmak, o teminatın çöktüğü senaryolarda arsa sahibini savunmasız bırakır.

Bina Tamamlama Sigortası (BTS), 6306 sayılı Kanun m. 8/6 ve Uygulama Yönetmeliği m. 13/9-ğ kapsamında Sigortacılık ve Özel Emeklilik Düzenleme ve Denetleme Kurumu'na (SEDDK) bağlı bir sigorta şirketi nezdinde yaptırılan ve lehtarı arsa sahipleri olan bir sigorta türüdür. BTS yaptırıldığında müteahhit, İdareye ayrıca %6 oranında teminat yatırmak yükümlülüğünden kurtulur; bu yüzden BTS, hem arsa sahibini koruyan hem de müteahhide nakit avantajı sağlayan bir araçtır.

Müteahhidin başka taşınmazları üzerine birinci derece ipotek ise, müteahhidin sözleşme dışındaki mevcut taşınmazları üzerinde arsa sahipleri lehine tesis edilen güçlü bir teminattır. İpotek bedeli, SPK lisanslı bir değerleme şirketince belirlenen tutarın en az %130'una eşit olmalı; inşaat ilerledikçe yapı denetim firmasının hakediş raporlarına bağlı olarak kademeli biçimde fek edilmelidir.

Teminat çeki uygulamada yaygın bir yöntemdir, ancak doğru kurgulanmadığında geçersizlik riski taşır. Çekin teminat amaçlı olduğu, çekin üzerine değil, ayrı bir Çek Teminat Protokolü ile tespit edilmelidir. Bu protokol; çekin numarasını, tutarını, hangi şartlarda tahsil edilebileceğini, hangi hallerde iade edileceğini, yenilenmesi ve zayi prosedürlerini düzenler. Türk Ticaret Kanunu m. 780 uyarınca çekin kayıtsız ve şartsız bir ödeme aracı olduğu hatırlandığında, çekin teminat niteliğinin yazılı bir protokolle ispatlanması zorunluluk halini alır.

Cezai Şart, Gecikme Tazminatı ve 1984 İçtihadı Birleştirme Kararı

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin uygulanmasında karşılaşılan en kritik tartışmalardan biri, sözleşmeden dönme halinde kararlaştırılmış olan ceza koşullarının akıbetidir. Türk Borçlar Kanunu m. 182, ceza koşulunun asıl borca bağlı (fer'î) bir hak olduğunu öngörmekte; m. 131 ise asıl borcun sona ermesi halinde fer'î hakların da kural olarak sona ereceğini hükme bağlamaktadır. Yargıtay'ın 25.01.1984 tarih ve E.1983/3, K.1984/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ise; özellikle eser ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde sözleşmeden dönme halinde, asıl alacağın ortadan kalkmasıyla birlikte ceza koşulunun da kural olarak düşeceği yönünde güçlü ve yerleşik bir kural ortaya koymuştur.

Söz konusu içtihat, ayrıca "eseri vücuda getirme oranında arsa payı devri" ilkesini de kurumsallaştırmıştır. Bu ilkeye göre yüklenici, sözleşmenin sona ermesi halinde ancak fiilen tamamladığı iş seviyesi oranında arsa payı talep edebilir; kademeli devirler çerçevesinde kendisine fazladan devredilmiş bulunan paylar, tapu iptal-tescil yoluyla arsa sahibine iade edilir. Bu içtihat, kentsel dönüşüm uygulamalarındaki tasfiye mekanizmasının hukuki çatısını oluşturmaktadır.

İçtihat karşısında sözleşmeye yalnızca "dönme halinde de cezai şart geçerlidir" şeklinde tek bir ibare yazılması, mahkemelerce çoğunlukla yeterli görülmemekte; söz konusu kayıt geçersiz sayılabilmektedir. Etkili koruma, sözleşmeye bir kurtarma hükmü (severability clause) eklenmesidir:

Bu mekanizma, Türk Borçlar Kanunu m. 27/II'de düzenlenen kısmî geçersizlik kuralından yararlanır. Anılan hükme göre, sözleşmenin içerdiği hükümlerden bir kısmının kanuna aykırı olması, kural olarak diğerlerinin geçerliliğini etkilemez; geçersizlik yalnızca o hükme inhisar eder. Kurtarma hükmü, böylelikle dönme yönünden ceza koşulu geçersiz sayılsa dahi, fesih yönünden tüm cezai şart ve gecikme tazminatı haklarının korunmasını sağlar. Pratikte 1984 İBK'nın yarattığı koruma boşluğunu kapatan ve günümüzde profesyonel düzeyde kaleme alınmış kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin standart bir unsuru haline gelen bir kayıttır.

Cezai şart ve gecikme tazminatının uygulanmasında dikkat edilmesi gereken bir başka husus, TBK m. 182/III hükmünün öngördüğü indirim yetkisidir. Hakim, tacir olmayan borçlu lehine, aşırı gördüğü ceza koşulunu kendiliğinden indirebilmektedir. Bu nedenle sözleşmeye konulacak tutarların, somut projenin büyüklüğü, daire sayısı, inşaat süresi ve emsal kira bedelleri ile orantılı biçimde belirlenmesi büyük önem taşır. Mahkemece indirilmeyecek seviyede caydırıcı ancak fahiş bulunmayacak bir dengeyi yakalamak, sözleşmeyi hazırlayan hukukçunun en önemli görevlerinden biridir.

Vekaletname İstismarına Karşı Koruma: Yetki Kapsamının Hukuki Sınırları

Uygulamada karşılaşılan en sinsi hak kaybı türlerinden biri, yüklenicilere imar takibi gerekçesiyle verilen geniş kapsamlı vekaletnamelerin sözleşme dışı amaçlarla kullanılmasıdır. Yüklenici, imar işlemleri için zorunlu olan vekaleti elde ettikten sonra, vekaletin sınırları yeterince daraltılmamışsa, malik adına bağımsız bölüm satışı, ipotek tesisi, banka kredisi alımı ve hatta kambiyo taahhüdü gibi tasarrufi nitelikteki işlemleri gerçekleştirebilmektedir.

Türk Borçlar Kanunu m. 504 hükmü uyarınca vekaletin kapsamı, sözleşmede açıkça gösterilmemişse, görülecek işin niteliğine göre belirlenir. Bu hüküm, vekaletin "tabii sınırlarına" işaret etmekle birlikte, uygulamada noterler tarafından düzenlenen iş takip vekaletnamelerinde sıklıkla yer alan "vekilin gerektiğinde her türlü işlemi yapmaya yetkili olduğu" şeklindeki genel ibareler, malikin iradesini aşan yetkilerin tesis edilmesine zemin hazırlamaktadır. Buna karşı korunmanın yolu, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde verilecek vekaletin münhasıran hangi işlemleri kapsadığını ve hangi yetkilerin kesinlikle yer almayacağını maddeler halinde sıralamaktır.

Yükleniciye verilecek iş takip vekaletnamesinde münhasıran şu yetkiler bulunmalıdır: imar durumu belgesi, yol-istikamet rölevesi, plan örneği, çap, kot-kesit ve sair belgelerin alınması; tevhit, ifraz, yola terk, cins tashihi ve sair imar uygulamaları; mimari, statik, mekanik, elektrik ve ısı yalıtımı projelerinin çizdirilmesi ve onaylatılması; zemin etüdü ve jeolojik etütlerin yaptırılması; yapı denetim firması ile sözleşme yapılması (sözleşmedeki onay şartına tabi olarak); inşaat ruhsatı, temel üstü ruhsatı, riskli yapı tespit raporu ve yapı kullanma izin belgesi alımı; kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi; belediye, İSKİ, BEDAŞ, İGDAŞ, Türk Telekom ve sair kamu kurumları nezdinde inşaatın ifası amacıyla gerekli başvuru, beyanname, taahhüt ve talep işlemlerinin yapılması.

Buna karşılık, vekaletnamede kesinlikle yer almaması gereken yetkiler şunlardır: arsa sahiplerine ait arsa payları veya bağımsız bölümlerin satışı, devri, ferağı, trampası, bağışlanması veya sair yollarla elden çıkarılması; bu paylar üzerinde ipotek, rehin, irtifak veya başkaca bir aynî hak tesisi; arsa sahibi adına banka kredisi alma, çek-senet düzenleme, kefil olma veya borçlandırıcı işlem yapma; arsa sahibi adına dolar veya başka bir yabancı para cinsinden senet veya borç doğurucu işlem düzenleme; arsa sahibi adına kira sözleşmesi yapma veya tahliye etme; arsa sahibi adına dava açma, davayı kabul, sulh olma, davadan feragat ve sair tasarrufi nitelikteki yargısal işlemler; yönetim planının tek başına tescili.

Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, vekilin vekalet sınırlarını aşarak yaptığı tasarruflar, müvekkil bakımından kural olarak hüküm doğurmaz (TBK m. 506-509). Ancak iyi niyetli üçüncü kişilerin korunması ilkesi (TMK m. 3, 1023) gereği, vekaletnameye dayanılarak yapılan tasarrufların geri alınması her zaman mümkün olmaz; özellikle taşınmaz mülkiyetinin iyi niyetli üçüncü kişiye geçtiği hallerde malikin tek yolu, vekiline karşı tazminat davası açmak olabilmektedir. Bu nedenle asıl koruma, vekalet sınırlarının baştan doğru çizilmesiyle sağlanır; sonradan dava yoluna gitmek, çoğu zaman uzun süren ve sonuç garantisi bulunmayan bir mücadeleye dönüşür.

Sözleşmeye konulması gereken bir başka önemli kayıt, tevkil ve teşrik yetkisinin sınırlandırılmasıdır. Yüklenici, kendisine verilen vekaletnamedeki yetkileri başkasına devir ve tevkil edememeli; ancak arsa sahiplerinin yazılı muvafakati ile ve yalnızca teknik ve idari prosedürlerin takibi amacıyla mimar, mühendis veya yetkili müşavir gibi sınırlı kapsamda tevkil yetkisi tanınabilmelidir. Avukatlık vekaleti veya yargılama yetkisi hiçbir surette tevkil edilememelidir.

Kira Yardımı ve Müteahhidin Tamamlayıcı Kira Yükümlülüğü

Maliklerin taşınmazlarını tahliye ettikleri tarihten anahtar teslimine kadar geçecek dönemde konut/kira gideri, iki ayrı kalemden karşılanır:

1. Devlet/İdare Kira Yardımı. 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği m. 16 kapsamında Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'na bağlı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, yetkili belediye ve/veya İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından ödenir. Riskli yapılarda kural olarak azami on sekiz (18) ay süre ile, riskli alan kapsamındaki projelerde daha uzun süre verilebilir. Tutar her yıl idarece güncellenir ve şehirden şehre değişiklik gösterir. Faiz destekli kredi seçeneği tercih edilirse kira yardımı alınamaz; bu iki destek arasında seçim yapılması zorunludur.
2. Müteahhidin Tamamlayıcı ve Devamlı Kira Yükümlülüğü. İdare tarafından ödenen kira yardımının her bir malikin emsal konut kira bedelini karşılamaya yetmediği hallerde aradaki fark; idare yardımının süresinin dolmasından (örneğin 18. aydan) sonra anahtar teslime kadar geçecek dönemde ise kira bedelinin tamamı, sözleşmeye konulacak hükümle müteahhide yüklenmelidir. Böylece malikler, tahliye tarihinden anahtar teslimine kadar kendi ceplerinden konut gideri ödemez ve hiçbir kira boşluğu yaşamaz.

Müteahhidin tamamlayıcı kira yükümlülüğü, gecikme tazminatından bağımsız bir borçtur. Yüklenicinin teslim süresini aşması halinde malikler hem bu kirayı hem de gecikme tazminatını ayrı ayrı talep edebilir; idarece ödenen kira yardımı bu kalemlerden hiçbirine mahsup edilmez. Sözleşmeye konulan kira tutarı, sabit bir rakam yerine "aynı bölgede eşdeğer konut için güncel rayiç kira bedeli" olarak tanımlanırsa enflasyonist erime riski de büyük ölçüde önlenir.

Salt Çoğunluk Sistemi ve Azınlık Maliklerin Hakları

7471 sayılı Kanun ile getirilen salt çoğunluk sistemi, kentsel dönüşümün en yavaş ilerleyen aşaması olan "maliklerin anlaşması" sorununu büyük ölçüde çözmüştür. Arsa paylarının yarıdan fazlasını oluşturan malikler; müteahhit seçimi, sözleşme imzalanması ve proje tipinin belirlenmesi gibi temel kararları alabilir. Bu kararlar karara katılmayan azınlık maliki de bağlar.

Azınlık maliklere kararın tebliğinden itibaren otuz (30) gün süre verilir. Bu süre içinde sözleşmeye katılmayan malikin payı, lisanslı değerleme şirketince belirlenecek rayiç bedel üzerinden açık artırma veya kapalı teklif yoluyla satışa çıkarılır. Eski sistemdeki "1/3 oranında pay satışı" uygulaması artık geçerli değildir; yalnızca karara katılmayan malikin kendi payı satılır.

Bununla birlikte azınlığın da koruma altında olduğu unutulmamalıdır. Azınlık malikleri; salt çoğunluk kararının iptali davası (Asliye Hukuk Mahkemesinde, tebligattan itibaren otuz gün içinde), rayiç bedel tespitine itiraz davası, arsa payı düzeltme davası ve haksız sözleşme şartlarının iptali davası gibi yargı yollarına başvurabilir. Bu davaların hiçbiri dönüşüm sürecini durdurmaz; ancak doğru zamanda doğru davanın açılması, azınlığın değerleme farkı kaynaklı maddi kayıplarını yüz binlerce, hatta milyonlarca lira düzeyinde telafi edebilir.

Uygulamada Sık Karşılaşılan On Hata

Gayrimenkul ve inşaat hukuku uygulamamızda gözlemlediğimiz, sözleşme aşamasında veya süreç içinde maliklerin sıklıkla yaşadığı ve büyük ölçüde önlenebilir nitelikteki hata tipleri aşağıdaki gibi sıralanabilir. Bu liste, hem önleyici bir kontrol mekanizması hem de halihazırda imzalanmış sözleşmelerin denetimi açısından bir başvuru ölçütü olarak değerlendirilebilir.

1. Sözleşmenin Müteahhit Avukatı Tarafından Hazırlanan Tek Taraflı Taslakla İmzalanması

Müteahhitlerin sundukları taslak sözleşmeler, çoğunlukla kendi standart şablonlarıdır ve maliklerin müzakere etmesi gereken pek çok aleyhe hüküm içerir. Sözleşmenin malik avukatınca kalem kalem revize edilmeden imzalanması, ileride telafisi güç hak kayıplarına yol açar. Sözleşmenin müzakeresi, müteahhidin kapısının çalındığı an değil, taraflar arasında ilk görüşmenin yapıldığı an başlamalıdır.

2. Teminat Maddesinin Eksik veya Yetersiz Düzenlenmesi

Teminatsız ya da yalnızca sembolik teminatlı sözleşmeler, yüklenicinin temerrüt veya iflası halinde malikleri savunmasız bırakır. Çok katmanlı teminat mimarisinin (kademeli devir, Bina Tamamlama Sigortası, ipotek veya banka teminat mektubu, gerektiğinde çek teminat protokolü) kurulmaması, en kritik sözleşme zafiyetidir.

3. Bağımsız Bölüm Paylaşımının Yalnızca Oran Olarak Yazılması

Sözleşmede "paylaşım %50-%50'dir" demek yetmez. Her bağımsız bölümün numarası, katı, m²'si, cephesi ve eklentilerinin (otopark, depo) gösterildiği bir Bağımsız Bölüm Paylaşım Tablosu, proje onayı sonrası gecikmeksizin düzenlenmeli ve sözleşmenin eki yapılmalıdır. Aksi halde paylaşımın somutlaştırılması müteahhidin insafına bırakılmış olur.

4. Tebligatların Takip Edilmemesi ve Hak Düşürücü Sürelerin Kaçırılması

Kentsel dönüşüm sürecinde pek çok hak, kısa hak düşürücü sürelere bağlanmıştır. Riskli yapı raporuna itiraz için 15 gün, salt çoğunluk kararına itiraz davası için 30 gün, sözleşmeye katılım için 30 gün gibi süreler titizlikle takip edilmelidir. Hak düşürücü süreler kaçırıldıktan sonra mahkemeler, esasa girmeksizin davayı reddetmektedir.

5. Teknik Şartnamenin Hiç Hazırlanmaması veya Yüzeysel Bırakılması

Teknik Şartname, binanın gerçek kalitesini belirleyen sözleşme ekidir. Beton sınıfının, donatı kalitesinin, mantolama kalınlığının, doğrama sistemlerinin, ısıtma-soğutma altyapısının, asansör ve otopark detaylarının yer almadığı bir şartname; müteahhide en düşük maliyetli alternatifi seçme alanı açar. Şartname; statik proje, ısı yalıtım yönetmeliği, yangın yönetmeliği ve diğer ilgili teknik mevzuata bağlanmalı, "TSE belgesi veya CE normu" gibi nesnel kalite kriterleri konulmalıdır.

6. Arsa Payı Hatalarının Sözleşme Öncesinde Tespit Edilmemesi

Bağımsız bölümlerin arsa payları, niteliklerine uygun şekilde belirlenmemişse salt çoğunluk hesabı dahi hatalı sonuç verebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 3 ve m. 6 hükümleri çerçevesinde sözleşme öncesinde arsa paylarının denetlenmesi ve gerekli görüldüğünde Arsa Payı Düzeltme Davası açılması, sonradan ortaya çıkacak uyuşmazlıkların önüne geçen kritik bir adımdır.

7. Vekaletname Kapsamının Genişletilmesi

Müteahhide verilecek vekaletnamenin "genel vekalet" niteliğinde olması, malikin bağımsız iradesini büyük ölçüde tehlikeye atar. Yukarıda detaylandırıldığı üzere vekalet, münhasıran iş takibi ile sınırlandırılmalı; satış, ipotek, kredi kullanma, kambiyo taahhüdü ve dava yetkileri kesinlikle dışında tutulmalıdır.

8. Kira Yardımı Başvurularının Eksik veya Süresinde Yapılmaması

6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği m. 16 kapsamındaki kira yardımı; tapu kaydı güncelliği, geçerli vekaletname, eksiksiz tahliye tutanağı ve doğru IBAN bilgisi gibi şartların eksiksiz sağlanmasını gerektirir. Bu şartların kaçırılması, 18 aya kadar uzanabilen kira yardımının tamamen kaybedilmesi sonucunu doğurabilir.

9. Eksik ve Ayıplı İşlere İlişkin İhbar Külfetinin İhmali

Türk Borçlar Kanunu m. 474 ve devamı hükümleri çerçevesinde eksik ve ayıplı işler, açık ayıplar bakımından teslim sırasında, gizli ayıplar bakımından ortaya çıkar çıkmaz ihbar edilmelidir. İhtirazi kayıt konulmaksızın yapılan teslim, açık ayıplar yönünden hakların kaybedilmesi sonucunu doğurabilmektedir. Bu nedenle teslim tutanaklarının deneyimli bir teknik müşavir eşliğinde düzenlenmesi büyük önem taşır.

10. Tasfiye Mekanizmasının Sözleşmede Düzenlenmemesi

Yüklenicinin ölümü, aczi, iflası veya sözleşmenin feshi gibi olağanüstü haller için sözleşmede ayrıntılı bir tasfiye mekanizması bulunmaması, taraflar arasında uzun yıllar sürecek davalara zemin hazırlar. Pursantaj tespiti, fazla devredilmiş arsa paylarının tapu iptal-tescil yoluyla iadesi, cezai şart mahsubu ve üçüncü kişi haklarının akıbeti gibi hususlar; Yargıtay'ın 1984 İBK ile uyumlu biçimde sözleşmede önceden kararlaştırılmalıdır.

Avukatın Rolü: Süreç Boyunca Ne Yapar?

Kentsel dönüşüm; idare hukuku, gayrimenkul hukuku, eser sözleşmesi hukuku, ceza hukuku ve vergi hukukunu aynı dosyada birleştiren çok katmanlı bir süreçtir. Bir gayrimenkul avukatının bu süreçteki tipik görevleri şu şekilde özetlenebilir:

• Riskli yapı raporunun teknik açıdan denetlenmesi ve gerekiyorsa süresinde itiraz dilekçesinin hazırlanması;
• Müteahhit adaylarının sicil, mali yapı, YAMBİS yetki belgesi geçerliliği ve önceki proje performansı yönünden incelenmesi;
• Salt çoğunluk kararının usulüne uygun alınması ve tebligatların doğru yapılmasının sağlanması;
• Müteahhidin sunduğu taslak sözleşmenin kalem kalem revize edilmesi; eksiklerin tespiti ve aleyhe maddelerin müzakere ile değiştirilmesi;
• Kademeli devir, teminat mimarisi, cezai şart, kira yardımı ve tasfiye mekanizması hükümlerinin müvekkil lehine kurulması;
• Vekaletname kapsamının sınırlandırılması ve kötüye kullanım risklerine karşı koruma maddelerinin eklenmesi;
• Sözleşmenin notere düzenleme şeklinde imzalanması ve tapuya şerh ettirilmesi süreçlerinin yürütülmesi;
• İnşaat süresince hakediş raporlarının takibi, eksik ve ayıplı iş tespitlerinin yapılması, gerektiğinde noter ihtarlarının çekilmesi;
• İskan sürecinin takibi, kat mülkiyeti tescili ve anahtar teslimi sırasında düzenlenen tutanaklarda ihtirazi kayıt yönetimi;
• Müteahhidin temerrüde düşmesi halinde sözleşmenin feshi, cezai şart ve tazminat alacaklarının icra takibi ve davaları;
• Ayıplı imalatlara karşı TBK m. 474 vd. hükümleri kapsamında ayıp ihbarı, bedel indirimi, onarım ve tazminat davaları.

Tüm bu işler, sürecin yalnızca bir aşamasında, örneğin sözleşmenin imzasının hemen öncesinde, yapılacak bir hukuki danışmanlık ile değil; baştan sona uzanan bir süreç vekilliği ilişkisi içinde yürütüldüğünde gerçek değerini ortaya koyar. Bir sözleşmenin yalnızca metnini incelemek, çoğu zaman sürecin bütününü ıskalamak anlamına gelir.

İşbu metin, yalnızca bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki görüş, dava dilekçesi, sözleşme taslağı veya muhakkak takip edilmesi gereken bir yol haritası niteliği taşımaz. Anılan tüm rakam, süre ve oranlar yazının kaleme alındığı tarih itibarıyla yürürlükteki mevzuata göredir; mevzuat değişiklikleri ve somut olayın özellikleri her dosyada ayrıca değerlendirilmelidir. Hukuki destek almak için lütfen alanında uzman bir avukata başvurunuz.